Comprendre le tableau d'amortissement
Le tableau d'amortissement détaille mois par mois ce qui se passe sur votre prêt : pour chaque échéance, vous voyez la part de la mensualité qui rembourse réellement le capital, la part qui paie les intérêts, et le capital qu'il vous reste à rembourser. C'est un document légal que votre banque vous remet à la signature de l'offre de prêt.
Particularité importante. En début de remboursement, les intérêts représentent une part très élevée de la mensualité, parce qu'ils sont calculés sur le capital restant dû — qui est encore proche du capital initial. Plus le prêt avance, plus le capital restant diminue, et plus la part d'intérêts diminue. Sur les premières années, vous remboursez surtout des intérêts à la banque ; sur les dernières, vous remboursez surtout du capital.
La formule de la mensualité
M = K × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n − 1)Avec K le capital emprunté, i le taux mensuel (taux annuel divisé par 12, en décimal), n la durée en mois.
Exemple chiffré. 200 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans. Taux mensuel i = 0,035 / 12 = 0,002917. n = 240 mois. Mensualité ≈ 1 159 € hors assurance. Avec une assurance à 0,36 %, on ajoute environ 60 €/mois, soit 1 219 € total. Sur 20 ans, le coût total du crédit s'élève à environ 92 760 € (78 360 € d'intérêts + 14 400 € d'assurance).
L'assurance emprunteur : un poste majeur
L'assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou parfois de perte d'emploi. Elle est exigée par la quasi-totalité des banques. Son coût peut représenter de 0,2 % à 1,5 % du capital emprunté chaque année, selon votre âge, votre état de santé, votre profession et le type de garanties choisies.
Sur la durée totale du prêt, l'assurance peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit. C'est pourquoi la délégation d'assurance (loi Lemoine 2022) — qui permet de choisir librement son assurance et d'en changer à tout moment — est devenue un levier d'économies majeur. Une délégation peut faire gagner plusieurs milliers d'euros sur la durée d'un prêt.
TAEG vs taux nominal : la différence
Le taux nominal est le taux d'intérêt brut que la banque applique au capital emprunté. C'est le taux affiché dans les comparateurs en première ligne, mais ce n'est pas le coût réel du crédit.
Le TAEG (taux annuel effectif global) intègre toutes les charges du crédit : taux nominal, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garantie (hypothèque ou caution). C'est le taux qui traduit le vrai coût annuel et qui doit obligatoirement figurer sur l'offre de prêt. Comparez toujours les TAEG, jamais les taux nominaux.
Le TAEG est aussi soumis à un plafond — le taux d'usure — fixé chaque trimestre par la Banque de France. Au-delà de ce taux, la banque ne peut pas accorder le prêt. Cela protège les emprunteurs contre les conditions abusives.
Capacité d'emprunt et règle des 35 %
Depuis janvier 2022, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques de respecter deux règles : le taux d'endettement maximum de 35 % des revenus (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé pour neuf ou ancien avec travaux). Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers, généralement réservés aux primo-accédants ou investisseurs solides.
Pour calculer votre capacité d'emprunt : Capacité = Mensualité maximale × facteur de calcul, avec Mensualité maximale = (revenu mensuel net) × 0,35 − charges fixes existantes. Le simulateur intègre ce calcul dans le bloc « Capacité d'emprunt ».
Frais à anticiper en plus du capital emprunté
- Frais de notaire : 7 à 8 % du prix du bien dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Souvent à régler comptant.
- Frais d'agence : 3 à 7 % du prix du bien si vente via agence, parfois inclus dans le prix affiché (FAI).
- Frais de dossier bancaire : 0,5 à 1,5 % du capital, avec un plafond souvent négocié à 500 à 1 500 €.
- Frais de garantie : caution (Crédit Logement, ~1,2 % du capital, dont une partie restituée en fin de prêt) ou hypothèque (~1,5 à 2 %, non restituée).
- Travaux et ameublement : à anticiper séparément, ne jamais oublier dans le plan de financement global.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt complémentaire sans intérêts ni frais de dossier, accordé sous conditions de ressources et destiné aux primo-accédants. Il finance jusqu'à 50 % du coût d'opération dans certaines zones, et s'ajoute à un prêt principal classique. Vérifiez votre éligibilité sur service-public.fr ou auprès d'un courtier.
Allonger ou raccourcir la durée : l'arbitrage
Allonger la durée réduit la mensualité — ce qui peut faire passer le dossier sous le seuil des 35 % d'endettement — mais augmente significativement le coût total. À l'inverse, raccourcir la durée augmente la mensualité mais réduit drastiquement les intérêts cumulés. Sur 200 000 € à 3,5 % :
- 15 ans : mensualité ~1 430 €, coût intérêts ~57 000 €
- 20 ans : mensualité ~1 160 €, coût intérêts ~78 000 €
- 25 ans : mensualité ~1 000 €, coût intérêts ~100 000 €
Soit 43 000 € d'écart sur le coût total entre 15 et 25 ans, à capital identique. Comparez les 3 scénarios côte à côte avec le simulateur.
Pièges courants à éviter
- Comparer des taux nominaux au lieu de TAEG. Un taux nominal plus bas peut cacher une assurance ou des frais plus élevés.
- Oublier les frais de notaire et d'agence dans le plan de financement. Ils représentent 8 à 12 % du prix du bien dans l'ancien.
- Sous-estimer l'impact de l'assurance. À 0,40 % au lieu de 0,20 %, sur 25 ans, c'est plus de 10 000 € d'écart sur 200 000 € empruntés.
- Accepter l'assurance bancaire par défaut. La délégation d'assurance (loi Lemoine) permet de choisir librement et de changer à tout moment.
- Négliger la modulation et le remboursement anticipé. Les contrats modernes permettent souvent de moduler la mensualité (à la hausse ou la baisse) ou de rembourser par anticipation. Vérifiez les frais.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?
Le détail mois par mois de la répartition de chaque mensualité entre capital remboursé et intérêts, ainsi que le capital restant dû. En début de prêt, les intérêts sont élevés ; ils diminuent progressivement.
Quelle est la formule de la mensualité ?
M = K × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n − 1), où i est le taux mensuel et n la durée en mois. Plus la mensualité d'assurance, calculée comme Capital × taux annuel d'assurance / 12.
Pourquoi inclure l'assurance dans la mensualité ?
Depuis 2022, les banques doivent l'inclure dans le calcul du taux d'endettement (plafonné à 35 %). L'assurance peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit.
Qu'est-ce que le TAEG ?
Le taux annuel effectif global inclut taux nominal + assurance + frais de dossier + frais de garantie. C'est le vrai coût annuel du crédit. Toujours comparer les TAEG, pas les taux nominaux.
Quelle est la durée optimale d'un prêt immobilier ?
Plus court = coût plus bas mais mensualité plus élevée. Plus long = coût plus élevé mais permet d'emprunter plus. Comparez 3 durées côte à côte avec ce simulateur.
Quel est le taux d'endettement maximum autorisé ?
Le HCSF impose depuis 2022 un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance comprise) et une durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé pour neuf).
Le simulateur garde-t-il mes données ?
Non. Tous les calculs s'exécutent dans votre navigateur. Aucune donnée — montant, revenus, projet — n'est envoyée à nos serveurs ni à un courtier.
Sources
- Service-Public.fr — Prêt immobilier (service-public.fr)
- HCSF — Recommandations crédit immobilier (hcsf.gouv.fr)
- Banque de France — Taux d'usure trimestriel (banque-france.fr)
- Loi Lemoine 2022 — Délégation d'assurance emprunteur (legifrance.gouv.fr)
Outil fourni à titre indicatif. Le TAEG affiché est une approximation basée sur le taux nominal et l'assurance. Vérifiez toujours le TAEG officiel sur l'offre de prêt et auprès de votre conseiller bancaire ou d'un courtier. Ce simulateur ne constitue pas une offre de crédit.